svh писал(а):
-------------------------------------------------------
> Мы со своей семьей в августе прошлого года купили
> 3-комнатную квартиру в Медведково за 300 000
> долларов.

Хорошо, не миллиард, а полмиллиарда.
И окупится приобретение не за 35 лет, а за 20.

Но ведь это качественно картины не меняет...

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Хорошо, не миллиард, а полмиллиарда.
> И окупится приобретение не за 35 лет, а за 20.

Я думаю, Вы смешиваете понятия. Нельзя стоимость дома посчитать по суммарной стоимости квартир. Средняя рыночная стоимость квартиры (квадратного метра) в 4-5 раз выше, что это стоит застройщику. Ведь даже для покупателя квартиры при покупке квадратного метра на нулевом цикле и "под заселение" разница стоимости будет раза в два.

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Обменный, мой птенчик, обменный.
Спокойно, уважаемый представитель отряда зайцеобразных :-))

> Две однокомнатные квартиры возле станции метро
> можно было обменять на одну трехкомнатную, две
> такие же, но вдали от метро - нет.
Кроликов, вы думаете в советское время был такой большой рынок жилья, что было можно выбирать? :-)) Все эти ваши "обменные курсы" - не более чем один частный случай, про который вам как-то рассказали московские друзья :-))

> Впрочем, этого, разумеется Вы тоже можете не
> знать. :-)
Вы-то откуда это знаете, уважаемый минчанин? :-))

DФ писал(а):
-------------------------------------------------------
> Средняя рыночная стоимость квартиры (квадратного
> метра) в 4-5 раз выше, что это стоит застройщику.
> Ведь даже для покупателя квартиры при покупке
> квадратного метра на нулевом цикле и "под
> заселение" разница стоимости будет раза в два.

Вообще-то, при подобных ценах на квартиры, это тоже золотая жила для спекуляции.
Итак, возьмем в качестве примера квартиру, подобную квартире г-на svh: 300 тыс. долларов. Это означает, что на нулевом цикле ее цена - 150 тыс.

Дом строится... ну, скажем, два года.
Итак, я приобретаю еще не построенную квартиру на нулевом цикле за 150 тыс, и через два года спокойно продаю ее за 300.
Доход - 150 тыс. через два года. Это больше 6 тыс. баксов в месяц - побольше, чем "средняя московская зарплата" даже в Scyfishевской системе счисления.

Здесь, ессно, возникают нюансы:
- Всё хорошо, но далеко не у каждого москвича валяются в тумбочке лишние 150 тысяч, даже и с перспективой превратить их в 300 спустя два года.

Но здесь как раз можно взять ипотечную ссуду. Проценты за дав года особо задушить не успеют - во всяком случае, навар того стоит.

Второй момент - риск: может случиться так, что застройщик разорится и сбежит на Бермудские острова, а дом так и останется на нулевом цикле. Иди судись с ним. Если найдешь его, конечно.

Здесь я не в курсе - в Москве такое часто случается?

...Но давайте оставим в покое спекулянтов, и вернемся в доходный дом.
Застройщик (он же генеральный подрядчик) заключает с государством (которому принадлежит земля, на которой будет построен дом) договор на строительство. В итоге себестоимость дома ессно, в 4-5 дешевле, чем цена для покупателя.

А теперь представим себе такой диалог между генеральным подрядчиком и государственным чиновником:

- Разрешите мне построить девятиэтажный дом на 180 квартир. Но учтите, ни продавать квартиры в нём, ни отдавать их социальным "очередникам" я не намерен. После строительства дом остаётся полностью в моем владении, и я буду сдавать квартиры в нём по 1200 баксов.

Каков будет ответ госчиновника?

Skyfish писал(а):
-------------------------------------------------------
> Вы-то откуда это знаете, уважаемый минчанин? :-))

Видите ли, ребёнок - я в Москве прожил в общей сложности, как минимум года три - еще при советской власти.

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Видите ли, ребёнок - я в Москве прожил в общей
> сложности, как минимум года три - еще при
> советской власти.
Так долго не давали разрешение на выезд? :-( Мну сочувствует, мой дорогой ушастый друг :)

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Вообще-то, при подобных ценах на квартиры, это
> тоже золотая жила для спекуляции.

Естественно, это доходный бизнес (также как и сдача жилья в аренду). Но он бизнес для "своих".

> Но здесь как раз можно взять ипотечную ссуду.
> Проценты за дав года особо задушить не успеют - во
> всяком случае, навар того стоит.

У нас это чрезвычайно проблемная процедура.

> Второй момент - риск: может случиться так, что
> застройщик разорится и сбежит на Бермудские
> острова, а дом так и останется на нулевом цикле.
> Иди судись с ним. Если найдешь его, конечно.
> Здесь я не в курсе - в Москве такое часто
> случается?

Ну если даже целое общественное движение есть http://www.help.su/, то выводы делайте сами.

> А теперь представим себе такой диалог между
> генеральным подрядчиком и государственным
> чиновником:

:-)) Не смешите.



Редактировано 1 раз(а). Последний раз 14.10.07 23:58 пользователем DФ.

DФ писал(а):
-------------------------------------------------------
> У нас это чрезвычайно проблемная процедура.

В чём конкретно?

> :-)) Не смешите.

Вот именно.
Какие уж тут "доходные дома"...

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> DФ писал(а):
> --------------------------------------------------
> -----
> > У нас это чрезвычайно проблемная процедура.
>
> В чём конкретно?

Банки дают ипотеку крайне неохотно, плюс "входной билет" стоит дорого.

Вот смотрите. Дано - квратира 300000 юсд, кредит на 15 лет. Мирнимум 10% стоимости (30000 юсд) нужно заплатить сразу. Ставка 9.5%. Кредит 270000 юсд, ежемесячный платеж 3100 юсд, минимальный доход семьи, при котором банк будет рассматривать дело - 6200 юсд.

Если доводим кредит до 30 лет, то мало что меняет - ежемесяный платеж 2550 юсд, минимальный доход семьи - 5100 юсд.

А если у Вас нет первоначальных 30000 юсд и возьмете их в другом банке как как для личных надобностей (вы еще найдите такой банк, чтоб такую сумму дал), тогда картина еще веселее по выплатам.

DФ писал(а):
-------------------------------------------------------
> Вот смотрите. Дано - квратира 300000 юсд, кредит
> на 15 лет. Мирнимум 10% стоимости (30000 юсд)
> нужно заплатить сразу. Ставка 9.5%.

Стоп.
Мы же говорили о 150 тысячах.
300 мы получим через два года, после продажи - что даст нам возможность полностью вернуть ипотеку и ссуды, и остаться с хорошим наваром.

Или ипотечную ссуду дают только под уже построенную квартиру?

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Стоп.
> Мы же говорили о 150 тысячах.
> 300 мы получим через два года, после продажи - что
> даст нам возможность полностью вернуть ипотеку и
> ссуды, и остаться с хорошим наваром.

А как продавать квартиру, которая вам не принадлежит? При ипотеке квартира принадлежит банку до конца выплаты ссуды. Потом, как правило, есть ограничения на досрочное погашение кредита, естественно банку не выгодно так сразу терять все причитающиеся ему проценты.

> Или ипотечную ссуду дают только под уже
> построенную квартиру?

Да нет, здесь нет ограничений.

Отвлечемся от Москвы. Меня вот Германия, интересует. Roman немного сказал про цены в этой стране. Просьба, кто знает, сообщите подробности. Тот же Roman снимал квартиру в Германии по смешным для Москвы ценам. Кто был владелец квартиры (физ. лицо, юр. лицо, государство, муниципалитет, кооператив...)?
Правда ли, что в Германии процентов только 20 жилья находится в частной собственности, а остальное (примерно как в СССР) - "дало" государство? Сколько примерно надо платить за жилье (за кооперативное, собственное, государственное...). Как человек может улучшить (ухудшить) жилищные условия.
Как зависит стоимость жилья в зависимости от того, является ли регион страны экономически сильным в настоящий момент или деградирует (говорят в Берлине работы сейчас нет, население с 5 млн. при Гитлере упало до нынешних 3-х, за точность чисел не ручаюсь, поправьте если что)?
Кому принадлежит земля под домом, ибо, покупая квадратные метры в многоэтажном доме, мы платим не сколько за них, столько за землю, прямо или косвенно, ибо местоположение дома это есть местоположение земли под домом?
То же самое интересно про Израиль и про другие страны.



Редактировано 1 раз(а). Последний раз 15.10.07 01:26 пользователем ShSe.

DФ писал(а):
-------------------------------------------------------
> А как продавать квартиру, которая вам не
> принадлежит? При ипотеке квартира принадлежит
> банку до конца выплаты ссуды.

Здрасте!
Если Вы купили квартиру - то обречены в ней жить до конца выплаты ссуды?

Вся процедура перепродажи - вопрос чисто технический, и отнюдь не непреодолимый.
Заключаем договор с покупателем, заверяя его у нотариуса. Ипотечный банк про это вообще и знать не знает.
Например: 200 тысяч покупатель платит при заключении договора, еще 100 - через месяц.
Из этих 200 я гашу ипотеку. Квартира моя. Переоформляю ее на покупателя - и получаю еще 100 тыс.

Или по-другому, какая разница. Вопрос техники.

> Потом, как правило,
> есть ограничения на досрочное погашение кредита,
> естественно банку не выгодно так сразу терять все
> причитающиеся ему проценты.

Не ограничения (запретить мне рассчитаться сразу со всеми долгами никто не может) - а штраф за досрочное погашение кредита. Заплатим.

...Короче, потеряю на всём на этом - ну, 20 тыщ, чистый навар будет не 150, а 130. Тоже весьма неплохо.

Skyfish писал(а):
-------------------------------------------------------
> Krolikov писал(а):
> --------------------------------------------------
> -----
> > Обменный, мой птенчик, обменный.
> Спокойно, уважаемый представитель отряда
> зайцеобразных :-))
>
> > Две однокомнатные квартиры возле станции метро
> > можно было обменять на одну трехкомнатную, две
> > такие же, но вдали от метро - нет.
> Кроликов, вы думаете в советское время был такой
> большой рынок жилья, что было можно выбирать? :-))
> Все эти ваши "обменные курсы" - не более чем один
> частный случай, про который вам как-то рассказали
> московские друзья :-))
>

Объем рынка жилья определяется процентом населения, которое хочет изменить свои жилищные условия. Почему Вы думаете, что 30 лет назад люди были устроены по-другому ? Также хотели, только просто прийти и купить или продать нельзя было, только через обмен с доплатой. А раз с доплатой - значит через "черный рынок". Все , кто хотел, менялись, некоторые по многу раз. Бюллетень по обмену жилплощади издавался еженедельно на многих страницах, объемом не меньше, чем теперь "Из рук в руки".

Много вопросов. Сейчас попробую ответить, что знаю.

ShSe писал(а):
-------------------------------------------------------
> Тот же Roman снимал квартиру в Германии по смешным
> для Москвы ценам. Кто был владелец квартиры (физ.
> лицо, юр. лицо, государство, муниципалитет,
> кооператив...)?

Конкретно моя предыдущая квартира принадлежала частной организации. Вернее, этой организации принадлежал (и до сих пор принадлежит) весь дом - 7 этажей: более 40 квартир плюс офисное помещение и порядка 10 гаражей, всё сдаётся внаём и ничего не продаётся. А до того я жил в доме, где каждая квартира (а всего их было тоже около 40) принадлежала какому-то одному частному лицу, который её и сдавал, а также мог и продать другому частному лицу. Вообще, частные квартиры, как правило, наиболее дорогие. В Германии имеются также квартиры, которые когда-то покупали крупные организации (например, почта - Deutsche Post) для своих сотрудников. Квартиры эти намного дешевле частных - как в плане купли-продажи, так и в плане сдачи-съёма. Есть также т.н. социальные квартиры (и, соответственно, социальные дома), которые сдаются людям, живущим на социальное пособие и малоимущим, имеющим право (в виде специального документа, который называется Wohnberechtigungsschein) на получение социальной квартиры. Стоимость аренды социальных квартир значительно ниже частных, причём за аренду таких квартир платит государство, если жилец окромя пособия не имеет никаких доходов. Вернее, часть пособия автоматически переводится квартиросъёмщику, а другая часть - на жизнь - выплачивается "социальщику". Вообще, "социальщик" (т.е. человек, живущий на социальное пособие) имеет право жить не только в социальной квартире, но и в частной, если стоимость аренды такой квартиры не превышает рамки, установленные государством. Например, для одиночек это не более 45 кв.м при стоимости 1 кв.м не более 6,60 евро плюс 1 евро за 1 кв.м за отопление (это в Кёльне). Если семья из 2-х человек - то не более 60 кв.м, если 3 чел. - то не более 75 кв.м (стоимость 1 кв.м - та же). Если же квартира превышает этот "потолок" хоть по метражу, хоть по стоимости, то государство не разрешит её снимать. Понятно, что частные квартиры стоят дороже (в плане съёма) и "социальщику" поэтому трудно найти частную квартиру. Да и социальную тоже, хотя она и входит в эти рамки, поскольку спрос выше предложения (опять же я говорю о Кёльне - может, в каких-то городах и не так).

> Правда ли, что в Германии процентов только 20
> жилья находится в частной собственности, а
> остальное (примерно как в СССР) - "дало"
> государство?

Не знаю, откуда у Вас эти сведения, но это неправда. Может, в ГДР и давало государство, но сейчас по всей Германии больше частного жилья, чем муниципального/ социального.

> Сколько примерно надо платить за
> жилье (за кооперативное, собственное,
> государственное...).

В каждом городе по разному. Про Кёльн я писал выше - напомню, что стоимость аренды 1 кв.м жилья в среднем 10 евро в месяц (есть и выше, и ниже). Во многих других городах (в Эссене, например) дешевле.

> Как человек может улучшить
> (ухудшить) жилищные условия.

Чтобы улучшить - надо больше зарабатывать. Чтобы ухудшить - соответственно, меньше зарабатывать или вообще не зарабатывать. :) Можно жить одному хоть в пятикомнатной квартире, хоть в доме площадью 200 кв.м, если позволяет доход.

> Как зависит стоимость жилья в зависимости от того,
> является ли регион страны экономически сильным в
> настоящий момент или деградирует (говорят в
> Берлине работы сейчас нет, население с 5 млн. при
> Гитлере упало до нынешних 3-х, за точность чисел
> не ручаюсь, поправьте если что)?

Население Берлина - примерно 3,4 млн. С работой там действительно сложно и многие оттуда уезжают, но многие и наоборот, приезжают - студенты, например, или пенсионеры. Стоимость жилья в Берлине, кстати, ниже, чем в Кёльне. А вообще, обычно в маленьких городках квартиры стоят дешевле, чем в больших (если это не курортные города типа Баден-Бадена). Также на территории бывшей ГДР квартиры обычно дешевле, чем на западе Германии.

> Кому принадлежит земля под домом, ибо, покупая
> квадратные метры в многоэтажном доме, мы платим не
> сколько за них, столько за землю, прямо или
> косвенно, ибо местоположение дома это есть
> местоположение земли под домом?

По разному. Бывает так, что квартира в доме принадлежит частному лицу, а земля, на которой стоит дом, например, принадлежит расположенной неподалёку церкви. Такую квартиру очень сложно продать, даже несмотря на её значительно более низкую цену по сравнению с аналогичной квартирой в другом доме, когда земля принадлежит государству. В этом случае владелец квартиры должен платить этой церкви деньги за аренду земли.

А если говорить о стоимости 1 кв.м частного жилья на продажу, то в Кёльне она составляет примерно 1500 евро. Есть и за 1000 (в непрестижных районах, а также в нормальных районах при наличии поборов за аренду земли), есть и более 2000 (наоборот, в престижных).

> То же самое интересно про Израиль и про другие
> страны.

Это уже не ко мне.

DФ писал(а):
> Средняя рыночная стоимость квартиры (квадратного
> метра) в 4-5 раз выше, что это стоит застройщику.
> Ведь даже для покупателя квартиры при покупке
> квадратного метра на нулевом цикле и "под
> заселение" разница стоимости будет раза в два.
Выше не в 4-5, а в 15-20 раз от себестоимости.

Roman писал(а):
-------------------------------------------------------
> А если говорить о стоимости 1 кв.м частного жилья
> на продажу, то в Кёльне она составляет примерно
> 1500 евро. Есть и за 1000 (в непрестижных районах,
> а также в нормальных районах при наличии поборов
> за аренду земли), есть и более 2000 (наоборот, в
> престижных).
Насколько велики поборы (налоги, комиссионные или иные траты), прямые или косвенные, при перепродаже квартиры? Например, купил я квартиру в Германии, через год продал. Сколько я потерял?
А если у меня более 1-й квартиры? А если вилла за городом? Какова стоимость владения?
А если не платить за коммуналку, что мне будет за это?

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Здрасте!
> Если Вы купили квартиру - то обречены в ней жить
> до конца выплаты ссуды?

Не буду утверждать, но есть тут у меня сомнения. Даже если квартаира формально принадлежит жильцу, но она в случае ипотеки находится в залоге у банка. Покупатель квартиры (а через улицу это практически не делается), а веренее агентство недвижимости (посрдник) будет проверять чистоту квартиры и, естественно, узнает про ипотеку.

> ...Короче, потеряю на всём на этом - ну, 20 тыщ,
> чистый навар будет не 150, а 130. Тоже весьма
> неплохо.

Может так кто и делает и находит пути, но что-то я о таком не слышал.

DФ писал(а):
-------------------------------------------------------
> Покупатель квартиры (а через улицу это
> практически не делается), а веренее агентство
> недвижимости (посрдник) будет проверять чистоту
> квартиры и, естественно, узнает про ипотеку.

Да я и сам от него не это скрываю. Речь вовсе не идёт о какой-то нелегальной или незаконной комбинации.

Я нашел покупателя на свою квартиру. Стоимость сделки по купле-продаже устанавливается исходя из многих факторов, в том числе и того, что на квартире висит ипотека, которую необходимо вначале погасить.

Договариваемся о технической процедуре именно мы с покупателем, ипотечный банк стороной в нашей сделке не является.

Банк - не владелец этой квартиры (не может решать, кому я ее хочу продать, назначать цену и т.д.), квартира всего лищь служит ЗАЛОГОМ выплаты кредита.

Здесь действуют те же правила, что и в случае любого другого залога:
- Продай мне свои старинные часы, плачу 10 тыщ баксов.
- ОК, но учти, они заложены у ростовщика за 5 тысяч. Ты мне платишь 5, я гашу залог, забираю часы и в момент передачи их тебе ты платишь оставшиеся 5 тыссяч. Идёт?
- Идёт. Пошли к адвокату или нотариусу оформлять сделку - чтобы оговорить условия обеспечения обоюдных гарантий того, что мы друг друга не "кинем".

С квартирой - то же самое.
Вопрос обеспечения обоюдных гарантий выполнения сделки решается непосредственно между мной и покупателем, но он - чисто технический.

> Может так кто и делает и находит пути, но что-то я
> о таком не слышал.

Вот меня и интересует: в чём конкретные препятствия?

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Вот меня и интересует: в чём конкретные
> препятствия?

Я вполне могу допустить, что реальная ситуация (предполагаем, что каких-либо технических препятствий к продаже ипотечной квартиры не существует) не позволяют прогнозировать точно возврат вложенных денег. То есть, теоеретически, расчитав вложение на 2 года, может оказаться, что к предполагаемому периоду дом просто еще не построен (сплошь и рядом) или возникли документальные проволочки с офрмлением квартиры. У нас знакомые знакомых не могли около года прописаться в уже построенном доме, так как у компании-застройщика возникли проблемы в документальном оформлении дома при его сдаче и дом, существуя физически, не существовал документально, все коммуникации были запитаны по каким-то левым временным схемам и ремонты (кому не было еще где жить) делали на свой страх и риск. Опять же, я не утверждаю, что такой схемы у нас нет, но она скорее, как мне кажется, относится к разряду экзотических.