Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> DФ писал(а):
> --------------------------------------------------
> -----
> > А как продавать квартиру, которая вам не
> > принадлежит? При ипотеке квартира принадлежит
> > банку до конца выплаты ссуды.
>
> Здрасте!
> Если Вы купили квартиру - то обречены в ней жить
> до конца выплаты ссуды?
>
> Вся процедура перепродажи - вопрос чисто
> технический, и отнюдь не непреодолимый.
> Заключаем договор с покупателем, заверяя его у
> нотариуса. Ипотечный банк про это вообще и знать
> не знает.
> Например: 200 тысяч покупатель платит при
> заключении договора, еще 100 - через месяц.
> Из этих 200 я гашу ипотеку. Квартира моя.
> Переоформляю ее на покупателя - и получаю еще 100
> тыс.
>
> Или по-другому, какая разница. Вопрос техники.

В Украине ни один здравомыслящий нотариус такую сделку не оформит, если продавец не принесет из банкa бумажку, что банк не против отжучдения квартиры, которая в него в залоге. Но можно провернуть иную схему. Официально взять в покупателя деньги в долг на суму кредита (такую операцию нотариус заверит официально), ими погасить кредит, а остальную сумму получить во время подписания договора купли-продажи на уже "чистую" квартиру (выведеную из залога после погашения кредита банку).



Редактировано 1 раз(а). Последний раз 15.10.07 13:04 пользователем Coronator.

0

Roman писал(а):
-------------------------------------------------------

> Конкретно моя предыдущая квартира принадлежала
> частной организации. Вернее, этой организации
> принадлежал (и до сих пор принадлежит) весь дом -
> 7 этажей: более 40 квартир плюс офисное помещение
> и порядка 10 гаражей, всё сдаётся внаём и ничего
> не продаётся. А до того я жил в доме, где каждая
> квартира (а всего их было тоже около 40)
> принадлежала какому-то одному частному лицу,
> который её и сдавал, а также мог и продать другому
> частному лицу.

Во-во, самые настоящие доходные дома!

ShSe писал(а):
-------------------------------------------------------
> Насколько велики поборы (налоги, комиссионные или
> иные траты), прямые или косвенные, при перепродаже
> квартиры?

При заключении сделки купли-продажи квартиры покупатель должен заплатить в виде налогов и сборов примерно 4,5-5% от продажной цены (точная сумма зависит от стоимости услуг нотариуса). Далее, каждый год хозяин квартиры обязан платить налог на собственность, который зависит от площади, места расположения квартиры и т.д. Например, на двухкомнатную квартиру площадью 60 кв.м в центре Кёльна этот налог составляет примерно 100-150 евро в год. Если же нужно платить ещё и налог на землю (принадлежащую церкви, о чём я писал в своём предыдущем сообщении), то в месяц выходит на аналогичную квартиру ещё почти 100 евро. Ну и, кроме того, нужно платить за коммунальные услуги и страхование дома - за аналогичную квартиру выходит примерно 200-250 евро в месяц.

> Например, купил я квартиру в Германии,
> через год продал. Сколько я потерял?

А зачем покупать квартиру, чтобы что-то терять?
Для чего Вы вообще собираетесь покупать квартиру? Чтобы сдавать, чтобы самому в ней жить, чтобы она стояла пустая, а через год продать, или для чего ещё?
До прошлого года на рынке недвижимости в Германии наблюдалась стагнация, т.е. цены на недвижимость в среднем по стране не росли, а падали. С этого года начался незначительный рост цен - всего лишь около 5% в год, да и то прежде всего в больших городах и в благополучных районах. Но это всё индивидуально. Нет никакой гарантии, что, допустим, если Вы купили двухкомнатную квартиру в центре Кёльна площадью 60 кв.м за 80 тыс. евро (такие не на каждой дороге валяются, но найти можно), то через год продадите её за 84 тыс. Да и то, если даже и продадите, то выйдете "по нулям", так как при покупке отдадите эти самые 5% в виде налогов и сборов. Кроме того, если Вы собираетесь эту квартиру сдавать, нет гарантии, что Вы тут же после покупки квартиры найдёте квартиросъёмщика, несмотря на большой спрос. Может и сразу найдёте, а может и через полгода. Всё зависит от Вашей активности в поиске, а также в стоимости аренды. Такую квартиру Вы спокойно сдадите за 600-650 евро в месяц, но при этом 200-250 евро отдадите за коммунальные услуги и страховку, т.е. Ваша чистая прибыль составит около 400 евро в месяц.
Кстати, а за какие деньги Вы собираетесь купить квартиру? Если за наличные - у Вас тут же потребуют декларацию о происхождении этих денег. А если в кредит - то сейчас кредитные ставки в немецких банках составляют примерно 5% годовых (можно найти за 4,8%, но надо смотреть на условия - например, не каждому могут дать такой кредит).

> А если у меня более 1-й квартиры? А если вилла за
> городом? Какова стоимость владения?

Да хоть 10 квартир и 10 вилл. За каждую нужно будет платить налоги соответственно стоимости, площади и месту расположения.

> А если не платить за коммуналку, что мне будет за
> это?

Вы имеете в виду коммунальные услуги или коммунальные квартиры? В Германии я коммунальных квартир не видел. Есть, правда, общежития, но они принадлежат государству и комнаты в них не продаются. Бывает, правда, что общежития расселяются, а освободившееся здание продаётся под офис.
А если Вы про коммунальные услуги, то если их не платить, сначала последуют штрафы, а если Вы окажатесь злостным неплательщиком, квартиру могут и отобрать и пустить с молотка, а Вам отдадут остаток (продажная цена минус Ваг долг). Правда, до этого доходит, как правило, когда человек взял кредит, но через какое-то время оказался не в состоянии его погашать и выплачивать проценты. В случае с коммунальными услугами, обычно обязательным условием является автоматическое снятие денег домоуправлением с банковского счёта хозяина квартиры. Если же на счету хозяина пусто, то могут последовать вышеназванные санкции.

Roman писал(а):
-------------------------------------------------------
> В
> случае с коммунальными услугами, обычно
> обязательным условием является автоматическое
> снятие денег домоуправлением с банковского счёта
> хозяина квартиры. Если же на счету хозяина пусто,
> то могут последовать вышеназванные санкции.
Аналогично в Испании. Все оплаты за коммунальные услуги списываются со счета домовладельца автоматически.

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Здрасте!
> Если Вы купили квартиру - то обречены в ней жить
> до конца выплаты ссуды?

+++ Жить Вы можете где угодно, но залогодателем и должником по кредитному договору являетесь именно Вы.

> Заключаем договор с покупателем, заверяя его у
> нотариуса. Ипотечный банк про это вообще и знать
> не знает.

+++ Такой договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК (недействительность сделки, не соответствующей закону...), т.к. в соответствии с п.1 ст.391 "перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора".
Таким образом, без согласия банка Вы не можете перевести на другое лицо как обязательство по выплате суммы кредита с процентами, так и обязательство залогодателя.
Кроме того, переход прав на недвижимость регистрируется в ГБР (договор по-моему тоже) или как там оно теперь называется. Там же зарегистрирован и залог. Уж они-то без разрешения банка ничего не перерегистрируют.

Наверное можно заключить с "покупателем" договор займа и расплатиться его деньгами с банком. А потом уже благополучно продать ему квартиру без обременений, указав в договоре, что часть цены гасится встречным требованием по договору займа. Или что-то в этом роде. Собственно, кто-то чуть ниже эту схему уже предлагал.

А то есть масса удивительно наглых людей - живут вполне нормально, работают, вкусно жрут, зачастую ездят на не самых дешевых машинах - и при этом имеют здоровенный долг по квартплате и коммунальным платежам.

ЧеГевара писал(а):
-------------------------------------------------------
> Наверное можно заключить с "покупателем" договор
> займа и расплатиться его деньгами с банком.

Это тоже одно из технических решений. Их много.

Факт остаётся фактом: ипотечный банк НЕ МОЖЕТ воспрепятствовать ни погашению ссуды с аннулированием залоговых обязательств, ни последующей перепродаже квартиры. Причем, именно тогда, когда Я этого пожелаю - а не банк.
То есть, не банк диктует ситуацию.

Иными словами, банк не является ВЛАДЕЛЬЦЕМ этой квартиры, она всего лишь заложена. И сможет стать владельцем толко если я не в состоянии выплатить залог.

То есть, все необходимые условия налицо:

1. Имеется готовая квартира, владелец которой два года назад на нулевом цикле приобрёл ее за 150 тыс. долларов, взяв для этого ипотечную ссуду.
2. Имеется покупатель, который готов приобрести эту квартиру за 300 тысяч.

Всё. Перепродажа - дело техники.

Таким образом, вопрос остаётся открытым: почему до сих пор этого не происходит в массовом порядке?
Аргументация "нежелание связываться с бюрократией" вряд ли состоятелен - учитывая размер навара. Причём, на пустом месте и абсолютно законный.
При этом не однеоразовый, а с возможностью его многократного повторения.

У меня два варианта ответа:

1. Постулат "квартира на нулевом цикле стоит в два раза дешевле, чем готовая" - не является верным, и слишком велик риск того, что квартира отнюдь не подорожает по завершении строительства.

2. Это таки-да, происходит в массовом порядке. И именно в спекулятивной накрутке при перепродажах и кроется неадекватность цен на московскую недвижимость. То есть, эти цены не являются рыночными.

Какой из вариантов ближе к истине?

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Какой из вариантов ближе к истине?

Третий. Кроликов не живет в Москве (России) и ничего не смыслит в сегодняшних здешних реалиях :-)). Вариантов, частично я уже об этом писал, множество. Не факт, что запланированная сдача квартиры/дома будет реально через два года (это сплошь и рядом, может и через четыре, а может и никогда). Не факт, что будет покупатель на данную квартиру с таким извратом. Не проще ли за те же деньги купить чистую квартиру с нуля? Не факт, что ипотечный банк не скажет, что пеня за досрочное погашение такова, что все теряет смысл (банка право). Таким образом, схема, которая очень чувствительна к временным задержкам, может обесценится при задействовании любого из упомянутых факторов, или любых иных.

Касательно что почем стоит и накоком цикле - так у Кроликова весь инет-недвижимость под рукой.

DФ писал(а):
-------------------------------------------------------
> Третий. Кроликов не живет в Москве (России) и
> ничего не смыслит в сегодняшних здешних реалиях
> :-)).

Ну, как это нередко бывает, курица ничего не смыслит в бульоне, в котором она исправно варится.
Так что вариант насчёт понимания кем-то реалий собственного города априори - исключительно на том основании, что он в нем проживает - можно сразу оставить за скобками.

> Вариантов, частично я уже об этом писал,
> множество.

Пока что Вы их не приводили.

> Не факт, что запланированная сдача
> квартиры/дома будет реально через два года (это
> сплошь и рядом, может и через четыре, а может и
> никогда).

Ну, это-то как раз отнюдь не какие-то московские реалии.
Такое происходит в любой стране мира, и при этом достаточно часто.

Когда человек садится в автомобиль - будь то в качестве водителя или пассажира - у него всегда есть шансы (причем, отнюдь не "теоретические") погибнуть в ДТП, но это его не удерживает от поездки, несмотря на риск - хотя рискует он не деньгами, а собственной жизнью.

Если бы фактор риска был существенным, то люди бы не покупали квартиры на нулевом цикле - а этого не происходит.

В общем, не вариант.

> Не факт, что будет покупатель на данную
> квартиру с таким извратом. Не проще ли за те же
> деньги купить чистую квартиру с нуля?

Вовсе нет.
Покупателю понравилась конкретная квартира - и он готов ее купить.
Переизбытка предложения над спросом жилья в Москве явно нет - иначе бы не было таких цен.
Чтобы покупателя останавливали технические детали сделки по купле-продаже?
Короче, тоже не вариант.

> Не факт, что
> ипотечный банк не скажет, что пеня за досрочное
> погашение такова, что все теряет смысл (банка
> право).

И какова конкретно эта пеня, "знаток московских реалий"?

> Таким образом, схема, которая очень
> чувствительна к временным задержкам, может
> обесценится при задействовании любого из
> упомянутых факторов

Не факторы.

> или любых иных.

Каких именно?

> Касательно что почем стоит и накоком цикле - так у
> Кроликова весь инет-недвижимость под рукой.

Тот еще "источник информации".

Даже в приведенной Вами ссылке цены на съем жилья в Москве - НАЧИНАЯ с 1300 долларов и выше, более дешевых просто НЕТ - что, разумеется, реалиям вовсе не соответствует.

Нет никаких оснований полагать, что интернет-информация о ценах на продажу является более достоверной.

Таким образом, возвращаемся к исходным вариантам.
И мне почему-то кажется, что белее достоверен второй:

"Это таки-да, происходит в массовом порядке. И именно в спекулятивной накрутке при перепродажах и кроется неадекватность цен на московскую недвижимость. То есть, эти цены не являются рыночными."

Не так?

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Ну, как это нередко бывает, курица ничего не
> смыслит в бульоне, в котором она исправно варится.

Ну курица - не курица, так я и не утверждаю, что являюсь специалистом по ипотечному кредитованию и спекуляциями на рынке квартир. Собственно таковым не являетесь и Вы. Так что в данном случае это несерьезная просто болталка двух дилетантов. Вам нравятся Ваши версии, мне мои и что с того? Я к подобным темам отношусь с неменьшей легкостью, что и Вы, есть время - отвечу, нет - забуду.

> Даже в приведенной Вами ссылке цены на съем жилья
> в Москве - НАЧИНАЯ с 1300 долларов и выше, более
> дешевых просто НЕТ - что, разумеется, реалиям
> вовсе не соответствует.

Приведенная мной ссылка иллюстрирует рынок аренды дорогих квартир (для того и была приведена. чтоб показать, какова может быть стоимость аренды), где-то там об этом прямо и написано. Никто не утверждал, что эта ссылка иллюстрирует весь рынок недвижимости, более дешевые варианты сдачи квартир в инете искать или поверете, что и такое есть?

> Нет никаких оснований полагать, что
> интернет-информация о ценах на продажу является
> более достоверной.

Она отражает порядок цен, а уж до копейки точную цену только покупатель и продавец договариваются.

> "Это таки-да, происходит в массовом порядке. И
> именно в спекулятивной накрутке при перепродажах и
> кроется неадекватность цен на московскую
> недвижимость. То есть, эти цены не являются
> рыночными."

В данном случае квартира уже является со вторичного рынка, но цены и на первичном рынке непосрдственно от застройщика также высоки. При том что больших проблем купить квартиру в Москве практически в любом диапозоне цен нет.

DФ писал(а):
-------------------------------------------------------
> Так что в данном случае это
> несерьезная просто болталка двух дилетантов. Вам
> нравятся Ваши версии, мне мои и что с того?

Абсолютно согласен.

Но из Ваших, моих и постов других дилетантов в итоге складывается некая картинка, которая даёт представление о причинах цен на московскую недвижимость.

Ведь если эти цены превышают себестоимость в 4-5 (а то и в 15-20) раз - то должна быть тому какая-то причина?

> В данном случае квартира уже является со
> вторичного рынка, но цены и на первичном рынке
> непосрдственно от застройщика также высоки.

Когда-то в СССР имело место любопытное явление: цены на подержанные автомобили были ВЫШЕ, чем на новые. Иногда и гораздо выше.

Причина - дефицит автомобилей, а значит - имеется питательная среда для спекуляций.

Так вот, если нынче сходная картина наблюдается на рынке московской недвижимости, то (идя от обратного) можно прийти к выводу о наличии острого дефицита жилья в Москве.

Или не так?

> При
> том что больших проблем купить квартиру в Москве
> практически в любом диапозоне цен нет.

Ну, наверно не в любом?

Krolikov писал(а):
-------------------------------------------------------
> Когда-то в СССР имело место любопытное явление:
> цены на подержанные автомобили были ВЫШЕ, чем на
> новые. Иногда и гораздо выше.

Вернемся к квартирам. Очень много факторов. Если брать две абсолютно одинаковые квартиры по всем параметрам. Пусть они будут даже в одном доме на одном этаже. Предположим, для простоты, что в одной квартире кто-то уже прожил полгода, а вторую девелопер еще не смог продать.

В этом случае вторичная квартира может быть дороже первичной за счет уже сделанного ремонта. Так как сейчас кваритры сдаются первому покупателю "в черне", без отделки (то есть это бетонная коробка без чистового пола, если свободная планировка, то без каких либо стен, только опорные колонны, только выходы под сантехнику и электричество), то заселяющийся тратит очень существенные суммы (доходящие до сопоставимых с покупкой квартиры) на доведение квартиры до жилого состояния.

Ясно, что в нашем примере продовец вторичной квратиры учтет свои затраты при продаже. Но такой случай больше теоретический, поэтому при сравнении вторичного и первичного рынка хватает и других факторов. Вобщем цены особо не различаются.

> Так вот, если нынче сходная картина наблюдается на
> рынке московской недвижимости, то (идя от
> обратного) можно прийти к выводу о наличии острого
> дефицита жилья в Москве.
> Или не так?

Да незаметно, чтоб был особый дифицит именно на покупку квартир. Естественно, если хочется купить квартиру, соседнюю с твоей - это одно, а в целом предложений от застройщиков хватает, выбирать есть из чего и по месту и по цене. Естественно есть популярные типы квартир, недорогие однушки могут как пирожки улетать, но не значит, что обратившись к риэлтору, будете ждать годами. Просто именно ваш вариант могут подбирать дольше.

> Ну, наверно не в любом?

Естественно, начиная с нижнего существующего диапазона цен, за 100 рублей квартир нет :-)

Krolikov писал(а):

> Ведь если эти цены превышают себестоимость в 4-5
> (а то и в 15-20) раз - то должна быть тому
> какая-то причина?

Причина есть. Цены в 4-5-15-20 раз превышают стоимость "коробки", а на самом деле содержат еще и стоимость земли под этой коробкой. За землю платит застройщик либо прямо городу "кешем", либо косвенно в виде взяток, прокладыванием коммуникаций, выделением части квартир городу и т.п.

Приветствую!

> Таким образом, вопрос остаётся открытым: почему до
> сих пор этого не происходит в массовом порядке?

Попробую ответить.

Во первых, уже сейчас квартира на нулевом цикле стоит лишь незначительно (~20%) дешевле построенной.
Двукратная разница была 3-5 лет назад.
Объясню причины: тогда не была так развита банковская система вообще и именнорынок кредитования в частности.
Ведь из-за чего возникла сама эта схема долевого финансирования строительства?
У застройщика зачастую не было денег закончить строительство дома (а то и нескольких). Поэтому закладывался один дом, квартиры в нем продавались, на вырученные деньги закладывался следующий и так далее. А потом долго и трудно застройщик пытался закончить строительство. Кроме того, на руку застройщику играл лавинообразный рост цен на недвижимость. То есть прсто так за год одинаковые квартиры дорожали на 30-60%, поэтому проблемы с достройкой ранее начатых домов не было.

Сейчас ситуация на рынке уже совсем другая.
Сегодня завтройщику самому намного выгоднее взять кредит у банка на достройку дома, а лавинообразный рост стоимости недвижимости прекратился, он сохранился, но уже намного более скромный.

Поэтому для реализации описанной кроликовым схемы "тогда" не было удобных ипотечных кредитов, а "сейчас" нет такой разницы между стоимостью жилья в готовом и только заложенном доме.

Что касается самого существования подобных "спекуляций" -- то их есть огромное количество, по оценкам сейчас около 15% жилья покупается с целью дальнейшей перепродажи, а 3-5 лет назад этот показатель был еще выше.

> 2. Это таки-да, происходит в массовом порядке. И
> именно в спекулятивной накрутке при перепродажах и
> кроется неадекватность цен на московскую
> недвижимость. То есть, эти цены не являются
> рыночными.

> Какой из вариантов ближе к истине?


Как видите -- оба :)